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         美國新屋開工

         美國新屋開工（Housing Start）為每個月的16日至19日間公布統計資料。

         美國新屋開工衡量每個月私有住宅的開工數量，乃市場相當重視的領先指標。由於房屋購買對於一般消費者而言，是相當大且重要的開支，故購屋計畫與消費者對於未來景氣狀況及經濟前景的預測息息相關。此外，美國新屋開工對於整體經濟活動有加乘效果的影響力，因為房屋的建置有助於帶動房屋相關耐久財如家具及家用品等的需求，所以是一項相當重要且影響廣泛的領先指標。

         從美國GDP組成項後可以發現，私部門住宅投資佔GDP比率約4～5％，而房屋一項佔GDP中『投資』的比率則高達20～25％。家用品耐久財及住屋相關服務（如電力、瓦斯等）佔GDP比重近7％，佔GDP中『消費』的比率更高達一成，其影響力和重要程度可見一斑。

         所謂美國新屋開工，是從開始整地算起。開工率分為獨棟（single family）與連棟房屋（如一般的公寓單位）兩項。一般來說，由於連棟房屋的開工變化較為劇烈，會使美國新屋開工大幅波動；而獨棟房屋佔美國新屋開工比重約七成，且波動情況較為緩和，因此較為重要。美國新屋開工受氣候影響很大，在嚴寒的冬季月份可能劇烈下降，分析上需特別注意季節因素。

         由於房屋產業對於總體經濟相當重要，因此美國新屋開工如持續下降，經濟將陷入萎縮甚至衰退。美國新屋開工的變動通常與房屋貸款利率呈現正相關，貸款利率越低，民眾購屋意願越高，房屋建築活動熱絡，促使開工率上升。在預測美國新屋開工時，營建許可是個很好的指標，它可提供未來一個月美國新屋開工水準的概況，因此也被列在領先指標指數的成分項裡。

美國3月新屋開工升至近15年高點 營建許可重回增長

         美國營建許可



         美國新屋銷售

         美國新屋銷售（New Home Sales）為每個月月底公佈前月資料。

         房屋銷售調查是影響廣泛且相當重要的景氣領先指標。銷售的強弱除了彰顯住宅部門的景氣，也影響房屋開工及營建、住宅相關耐久財或非耐久財（如建材、家電、家飾品等）產業。由於房屋和汽車等大項投資或消費性耐久財的金額龐大，一般民眾在購買前往往會審慎考慮未來的經濟狀況，因此兩者同樣具有領先經濟指標的特性。通常房屋銷售率持續下降，代表經濟可能走下坡；反之則預示景氣將出現復甦。

         美國新屋銷售是每個月商務部根據建商提供的銷售合約所統計出來。房屋銷售狀況主要取決於房貸利率，利率越低則房屋需求越熱絡，而銷售數字通常會在利率調降後幾個月開始反應。此外，房屋銷售也受季節影響，通常惡劣的氣候將使得銷售量大幅降低。由於可供預測的數字較少，因此房屋銷售數字往往波動劇烈且常常修正，新屋部分尤其如此。成屋部分則因統計調查樣本較多，故變動性較低。因此在解讀房屋銷售時，往往必須取其移動平均值，才可準確地判斷趨勢。

         在解讀房屋銷售報告時，需要注意除了銷售量外，還有待售房屋數量及平均銷售價格（median price）。待售房屋相當於存貨，除以銷售速度則代表存貨消化所需的時間。例如若得出的數字為5，則表示依目前的房屋存量，需五個月才能完全消化。房屋消化的速度越快，意味房地產市場需求暢旺，房地產業景氣趨於熱絡，房屋開工預料將進一步上揚，相關產業隨之受益。平均房屋價格的年增率，則是判斷房地產市場通膨狀況的良好指標。

         通常在景氣循環谷底，房屋銷售出現回升代表景氣即將復甦，股市會有正面反應，債市則相反。但若於景氣循環高峰時期房屋銷售仍處於高檔，則需注意聯準會是否升息以抑制景氣過熱。在根據房屋銷售做出景氣循環的觀察與判斷時，也需注意房貸利率水準。如自2000年中期以後美國經濟成長降溫，但房屋市場銷售表現依舊強勁，即是房貸利率處於低檔導致。

美國三月新屋銷售同比增長近67% 創2006年以來最高

         美國成屋銷售

北美｜房仲暴增卻沒房可賣

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